Казахстанцы часто считают покупку квартиры для сдачи в аренду лучшим способом инвестирования, однако, по подсчетам эксперта, такие вложения оказываются менее выгодными по сравнению с альтернативами, сообщает сайт infohub.kz.

Жилье воспринимается не только как необходимость, но и как инвестиционный инструмент. Наиболее распространенная идея для вложения денег — так называемая «казахстанская мечта»: купить квартиру и сдавать ее в аренду, ожидая постоянного роста цен. Однако независимый финансовый консультант Аман Алимбаев в своем Telegram-канале подсчитал, сколько на самом деле приносит арендное жилье по сравнению с портфельным инвестированием в ценные бумаги.

На первый взгляд, жилье в Казахстане дорожает, но с учетом курсовой разницы картина иная. На пике 2008 года квадратный метр в Алматы стоил около 2 600 долларов. Сегодня, даже с учетом укрепившегося тенге, — около 1 650 долларов. 18 лет спустя цена все еще на 37% ниже пика. В тенге тот же метр подорожал в 2,5 раза, но разницу съели девальвации. Резкий скачок в 2022 году объясняется разовым массовым изъятием пенсионных накоплений, которое не повторится.

Даже при покупке квартиры в 2010 году (после обвала 2008 года) казахстанцы потратили бы 1 600 долларов за квадратный метр, а сейчас цена составляет 1 650 долларов. То есть за более чем 15 лет прироста почти нет: квартира площадью 45 кв. м стоила бы 72 000 долларов как в 2010 году, так и в 2026-м. При этом доллар подвергался инфляции. С учетом дохода от аренды ситуация лучше, но не самая выгодная.

Валовая доходность долгосрочной аренды в Алматы и Астане сегодня составляет около 6–8% годовых в тенге — до вычета налогов, простоев, ремонта и износа. При базовой ставке 17% депозиты в тенге под гарантией КФГД приносят заметно больше — без жильцов, ремонтов и других сопутствующих расходов. При высокой инфляции прирост стоимости жилья может вовсе аннулироваться: если годовая инфляция 10% и цены на жилье выросли на 10%, реальная стоимость не изменилась. Доходность казахстанцы получали бы только за счет аренды, а прирост стоимости оказался почти нулевым.

После вычета налогов, потерь из-за простоев, расходов на ремонт и амортизацию квартира теряет в среднем 20–30% дохода. Но все же прибыль была бы положительной. По итогу квартира вместе с чистой арендой превратила бы 72 000 долларов примерно в 133 000 долларов, если доход от аренды реинвестировался. Для сравнения, те же 72 000 долларов в индексе S&P 500 выросли бы до 476 000 долларов, а с реинвестированием дивидендов — примерно до 649 000 долларов. Таким образом, квартира удвоила бы капитал, а индекс умножил бы его в 7–9 раз. И это при том, что 2010-й — почти идеальная точка входа в недвижимость; купившие на пике 2008-го до сих пор в минусе.

Доходность жилья как инвестиционного актива уступает в долгосроке инвестированию в биржевые фонды за последние 16 лет, а с учетом высокой инфляции — и банковскому депозиту. Важно помнить, что инвестирование также имеет свои риски, и к нему необходимо подходить с должной подготовкой.