InfoHub Logo

1 шілдеден бастап Қазақстандағы коммерциялық банктердің ипотекалық несие мөлшерлемесі 25%-дан 20%-ға дейін төмендейді. Бұл туралы Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Қазақстан Ұлттық банкі бірлесіп қабылдаған қаулыда айтылған.

Бұл өзгерістер несие алуды жеңілдетуі тиіс болғанымен, мамандар нарықтағы жағдайға әртүрлі баға беруде. Кейбірі бұл жаңалықтың бастапқы нарыққа әсер етпейтінін айтса, енді бірі екінші деңгейлі тұрғын үй нарығындағы сауда көлемінің азаюына әкелуі мүмкін деп болжайды.

Бұл туралы Infohub.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.

Ипотека мөлшерлемесінің төмендеу тарихы

Бұған дейін де Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу агенттігі ипотека мөлшерлемесін 25%-дан 20%-ға дейін төмендету туралы шешім қабылдаған болатын. Алайда, 2025 жылдың қараша айында Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 16,5%-дан 18%-ға дейін көтерген соң, банктер ипотека беруді тоқтата тұрды. Қаржы сарапшысы Расул Рысмамбетовтің айтуынша, бұл кезде банктер Ұлттық банкке 18%-дан жоғары пайызбен ақша алып, оны халыққа 20%-ға дейін ғана бере алған. Бұл банктердің пайдасын күрт азайтты.

Сол себепті, 2025 жылдың қазан айында екі реттеуші орган максималды мөлшерлемені 2026 жылдың 1 шілдесіне дейін кейінге қалдыруға мәжбүр болды. Агенттік бұл шараның несие қолжетімділігі мен банктердің тұрақтылығы арасындағы тепе-теңдікті сақтауға бағытталғанын түсіндірген еді.

Тұрғын үй нарығына әсері қандай болады?

Ипотека нарығының реакциясы

Премиум жылжымайтын мүлік сату жөніндегі сарапшы Виталий Шалаевтың пікірінше, мөлшерлеменің төмендеуі жаңа тұрғын үйлерге берілетін ипотекаға айтарлықтай әсер етпейді. Себебі банктер жаңа үйлерді қазірдің өзінде 20,5-21% мөлшерлемемен беріп жүр. Жаңа тиімді мөлшерлеме күшіне енгеннен кейін 0,5-1,5% айырмашылық аса маңызды болмайды.

Ал жоғары санатты риелтор Александр Бикетовтің айтуынша, бұл өзгерістер екінші деңгейлі тұрғын үй нарығына әсер етеді. Бұрын бұл сегменттегі мөлшерлеме 25%-ға дейін жеткен. Енді банктер маржасын азайтып, мөлшерлемені төмендетуге мәжбүр болады. Бұл Алматы мен Астанадағы жалпы сауда көлемінің 30%-ын құрайтын ипотекалық мәмілелердің азаюына, яғни 20-30% сатып алушылардың жоғалуына әкелуі мүмкін.

Ескі тұрғын үйлерге арналған ипотека кімдерге арналған?

Ескі тұрғын үйлерді таңдайтындардың көбі – өз баспанасын жақсартуға немесе кеңейтуге ниетті жандар. «Отбасы банкі» арқылы да мүмкіндік бар, бірақ ол үшін депозитке ақша салып, жинау қажет. Коммерциялық банктердегі ипотека көбінесе өз пәтерін сатып, үлкенірек үйге көшкісі келетіндерге немесе бірден екі пәтер сатып, ақшаны бөліп алғысы келетіндерге бағытталған.

Неге жаңа үйлерге сұраныс артпайды?

Біріншіден, жаңа тұрғын үй кешендеріндегі шаршы метр бағасының қымбаттағаны байқалады. Инфляция, доллар бағамының өсуі құрылыс материалдары мен жұмыс күшінің қымбаттауына әкелді. Нәтижесінде, жаңа үйлердің бағасы ескі үйлерден шамамен 20%-ға өсті. Ал халықтың табысы тек 3-5%-ға ғана артты. Бұл халықтың сатып алу қабілетінің төмендегенін көрсетеді.

Екіншіден, банктер қазір әлеуетті қарыз алушыларды мұқият тексереді. Бұрын бір күнде рәсімделетін несиелер қазір әлдеқайда қатаң тексеруден өтеді. Банктер клиенттің төлем қабілетін жан-жақты зерттеп, несие беруден бас тарту пайызы артқан.

1 шілдеден бастап несие алу қиындай түседі

Сарапшылардың айтуынша, 1 шілдеден бастап несие беру ережелері қатаңдай түседі. Төлем қабілетін анықтайтын бірнеше көрсеткіш енгізіледі:

Бұған қоса, банктер зейнетақы аударымдарымен расталған ресми табысқа басымдық береді.

Нарықта не болуы мүмкін?

Бағаның құлдырауы күтіле ме?

Егер банктер екінші деңгейлі тұрғын үйлерге ипотека беруді азайтса, сатып алушылар сатып алуды кейінге қалдыруы мүмкін. Бұл жағдайда сұраныстың кейінге шегерілуі байқалады. Дегенмен, бағаның күрт құлдырауы болмайды, тек инфляцияға сәйкес бір-екі пайыз өсім болады деп күтілуде.

Қазақстандықтар жалдауды таңдай ма?

Риелтор Александр Бикетовтің болжамы бойынша, қазақстандықтар тұрғын үйді жалдауға көбірек бет бұруы мүмкін. Оның есептеуінше, қазіргі таңда пәтер жалдау ипотекамен үй сатып алудан әлдеқайда тиімді. Соңғы кездері жалдау бағасы төмендеп, ай сайынғы ипотекалық төлемдерден әлдеқайда арзанға түсуде.

Банктер мен құрылыс салушылар не істейді?

Экономист Расул Рысмамбетов нарықтың неғұрлым табысты және сенімді қарыз алушыларға бағытталатынын атап өтті. Ал қалғандары скорингтен өте алмайды. Кейбір банктер жалақы жобаларына қатысатын компаниялар арқылы әлеуетті клиенттерді анықтап, оларға ипотека ұсынуы мүмкін.

Александр Бикетовтің айтуынша, наурыз айынан бастап коммерциялық банктер «Отбасы банк» сияқты тұрғын үй жинақтары жүйесі бойынша жұмыс істей алады. Бірақ екінші деңгейлі банктердегі депозиттерге мемлекеттік сыйақы қосылмайды. Дегенмен, тұрғын үй жинақтары жүйесі бойынша жұмыс істейтін банктерден төмен пайызбен ипотека алуға болады.

Құрылыс салушыларға келетін болсақ, олар өз объектілерін сату үшін жаңа сату нұсқаларын ойластыруға мәжбүр болады. Мүмкін, компаниялар өз қаржыландыру құралдарын енгізіп, тіпті өздерінің қаржы ұйымдарын ашуы да ықтимал.

Жағдайды не өзгерте алады?

Сарапшылар ипотекалық несие берудің күрт тоқтап қалмауы керектігін айтады, әйтпесе құрылыс саласында дағдарыс басталуы мүмкін. Виталий Шалаев ипотекалық займдар бойынша мөлшерлеменің төмендеуі бұрынғыдай кейінге шегерілуі мүмкін деп есептейді.

Ал риелтор Бикетовтің болжамы бойынша, алдағы алты айда базалық мөлшерлеменің біртіндеп төмендеуі күтілуде. Бұл ипотекаға оң әсер етеді. Егер базалық мөлшерлеме төмендесе, 20% мөлшерлеме логикаға сай болып, жұмыс істейтін болады.

Ұлттық банк төрағасы Тимур Сулейменовтің айтуынша, инфляцияның төмендеуі, бюджет саясатының қатаңдығы және сұраныстың азаюы жағдайында базалық мөлшерлемені төмендету мүмкіндігі пайда болуы мүмкін.

Әзірге бұл жеңілдік жоқ болғандықтан, нарық жаңа жағдайларға бейімделуге мәжбүр. Мөлшерлеменің төмендеуі нарықты жандандыруға себеп болмайды. Банктер клиенттерді мұқият іріктеп, займдарды сақтықпен береді, ал қарыз алушылар жақсы уақытты күтіп, үй сатып алуды кейінге қалдырады.