Kazakistanlılar sıklıkla bir daireyi kiraya vermek için satın almayı en iyi yatırım yöntemi olarak görüyor, ancak uzmanın hesaplamalarına göre bu tür yatırımlar alternatiflere kıyasla daha az kârlı çıkıyor, infohub.kz sitesi bildiriyor.
Konut yalnızca bir ihtiyaç olarak değil, aynı zamanda bir yatırım aracı olarak görülüyor. Para yatırmanın en yaygın fikri, 'Kazakistan rüyası' olarak adlandırılan: bir daire satın almak, kiraya vermek ve sürekli fiyat artışı beklemek. Ancak bağımsız finansal danışman Aman Alimbayev, Telegram kanalında, kiralık konutun menkul kıymetlere portföy yatırımına kıyasla gerçekte ne kadar getiri sağladığını hesapladı.
İlk bakışta, Kazakistan'da konut değer kazanıyor, ancak kur farkı dikkate alındığında tablo farklı. 2008 yılının zirvesinde Almatı'da metrekare yaklaşık 2.600 dolardı. Bugün, güçlenen tengeye rağmen yaklaşık 1.650 dolar. 18 yıl sonra fiyat hâlâ zirvenin %37 altında. Tenge cinsinden aynı metrekare 2,5 kat arttı, ancak farkı devalüasyonlar yuttu. 2022'deki keskin sıçrama, tekrarlanmayacak olan bir defalık toplu emeklilik birikimi çekiminden kaynaklanıyor.
2010 yılında (2008 çöküşünden sonra) bir daire satın alınsa bile, Kazakistanlılar metrekare başına 1.600 dolar harcardı ve şimdi fiyat 1.650 dolar. Yani 15 yıldan fazla sürede neredeyse hiç artış yok: 45 metrekarelik bir daire hem 2010'da hem de 2026'da 72.000 dolara mal olurdu. Bu arada dolar enflasyona maruz kaldı. Kira geliri dikkate alındığında durum daha iyi, ancak en kârlısı değil.
Almatı ve Astana'da uzun vadeli kiralama brüt getirisi bugün yıllık %6-8 civarında (tenge cinsinden) — vergiler, boş dönemler, onarım ve aşınma öncesi. %17 baz faiz oranıyla, KFG garantili tenge mevduatları kiracılar, onarımlar ve diğer masraflar olmadan belirgin şekilde daha fazla getiri sağlıyor. Yüksek enflasyonda konut değer artışı tamamen sıfırlanabilir: yıllık enflasyon %10 ve konut fiyatları %10 arttıysa, reel değer değişmemiştir. Kazakistanlılar getiriyi yalnızca kira yoluyla elde ederdi ve değer artışı neredeyse sıfır olurdu.
Vergiler, boş dönem kayıpları, onarım ve amortisman giderleri düşüldükten sonra daire ortalama olarak gelirin %20-30'unu kaybeder. Yine de kâr pozitif olurdu. Sonuç olarak, daire net kira ile birlikte, kira geliri yeniden yatırıldığında 72.000 doları yaklaşık 133.000 dolara çevirirdi. Karşılaştırma için, aynı 72.000 dolar S&P 500 endeksinde 476.000 dolara, temettüler yeniden yatırıldığında ise yaklaşık 649.000 dolara yükselirdi. Böylece daire sermayeyi ikiye katlarken, endeks 7-9 kat artırırdı. Üstelik 2010 yılı gayrimenkule neredeyse ideal bir giriş noktası; 2008 zirvesinde satın alanlar hâlâ zararda.
Konutun bir yatırım aracı olarak getirisi, son 16 yılda uzun vadede borsa fonlarına yatırım yapmanın gerisinde kalıyor ve yüksek enflasyon dikkate alındığında banka mevduatının da gerisinde kalıyor. Yatırımın da kendi riskleri olduğunu ve uygun hazırlıkla yaklaşılması gerektiğini unutmamak önemli.