InfoHub Logo

Алматы қаласында жеке сектордағы тұрғын үйлерді бұзу жұмыстары жиілеп кетті. Кейбір аумақтар мектеп, аурухана, жол құрылысы сияқты мемлекеттік қажеттіліктерге алынса, енді бір жерлер көпқабатты үйлер салу үшін пайдаланылады. Қала ішіндегі жерге деген қызығушылықтың артуы жеке үйлер нарығына әсер ете бастады. Бұзылу қаупі бар үйді кім сатып алуға тәуекел етеді? Осы саладағы тұрғын үйлердің болашағы не болмақ? Осы мәселелерді Infohub.kz тілшісі сарапшылармен бірге талқылады.

Тұрғындардың алаңдаушылығы

Түрксіб ауданының тұрғыны Вера О. жақында өзінің үйіне жақын маңдағы көптеген үйлердің жақын арада бұзылатынын кездейсоқ біліпті. Оның ақпаратынша, бұл аумақтар жолдарды кеңейту және салу үшін қажет. Вера өз үйінің де бұзылуы мүмкін екеніне алаңдайды.

«Енді не істеу керек? Сатсақ та, қанша бағаға сатамыз? Адамдар Алматының ішінен үй сатып алуға тәуекел етпес, сірә? Немесе бұзылу туралы жаңалықтар шықпай тұрғандағы бағадан төмендетіп сатуға тура келеді. Өйткені, жеке үйлерге деген сұраныс, жалпы, қазір төмендей бастайды», - дейді ол.

Вераның отбасы үшін үйдің бұзылуы – үлкен трагедия. Олар қазір жеті адам болып тұрады: әпкесі, екі ағасы, әрқайсысының өз отбасы бар. Үй – ата-бабадан қалған мұра. Бір стандартты пәтерге бәрі сыймайды. Ал қаланың шетінен екі бөлек пәтер алса да, ақша жетпейді, отбасында үлкен жинақ жоқ. Бірақ осы уақытқа дейін бірге тұрып, үйді кеңейтіп, жөндеп келген.

Жеке үйлер нарығындағы жағдай

«Өз үйім» форматы жер сілкіністерінен кейін де сұранысын сақтап қалды ма?

Бағалау компаниясының директоры Артем Калининнің айтуынша, 2024 жылғы қатты жер сілкіністерінен кейін алматылықтар арасында жеке үйлерге деген сұраныс күрт артқан. Алайда, қазір бұл белсенділік бәсеңдеген.

Анықтама: Биыл наурыз айында ақпанмен салыстырғанда Қазақстанда жеке үйлердің сатылым көлемі 3,4 пайызға азайды. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, наурызда барлығы 5 951 мәміле ресімделген. Үйлер ең аз сатылған өңірлер – Атырау, Алматы және Қарағанды облыстары, ал ең көп сатылғандары – Павлодар, Ақмола және Солтүстік Қазақстан облыстары.

«Адамдар бұрынғыдай, әсіресе бағасы қолжетімді болғандықтан, бір-екі бөлмелі пәтерлерді сатып алуды жөн көреді. Тұруға жер керек, ал көп жылдық ипотекаға үлкен қарызға батуды көпшілік қаламайды. Оларды түсінуге болады. Осыған байланысты, 1-2 бөлмелі пәтерлер қазіргі таңда нарықтағы ең өткір сегмент болып саналады», - дейді Артем Калинин.

Анықтама: Биыл наурызда пәтерлерге 22 542 мәміле тиесілі болды, бұл жалпы көлемнің 79,1 пайызын құрайды. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, ең көп сатылым Алматыда тіркелген, негізінен бір бөлмелі пәтерлер сатып алынған. Еліміз бойынша олар бойынша 8 510 мәміле тіркелген.

Бағалаушының айтуынша, бұл жағдай жеке үйлерге деген сұраныстың белгілі дәрежеде төмендеуіне ықпал етуі мүмкін.

«Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік нарығында сатылым мерзімінің ұзарғанын байқап отырмыз. Яғни, қарапайым тілмен айтқанда, үйлерді сату ұзағыраққа созылуда. Кейбір мүліктер бір жарым, екі, тіпті үш жылдан бері сатылымда тұр», - дейді сарапшы.

Бұзу туралы ақпаратқа бағалар қалай реакция береді?

Жоғары санаттағы риелтор Александр Бикетовтің айтуынша, қалада учаскелерді алып қою және үйлерді бұзу жұмыстары басталғанда, процедураға дейінгі және кейінгі нарықтағы бағалар «ойнай» бастайды. Бір сәтте бір ауданда баға төмендеп, кейіннен көтеріледі. Сарапшылар мұның себебін түсіндіріп берді.

«Медеу және Түрксіб аудандарын мысалға алайық, - дейді Александр Бикетов. - Өйткені, белгілі бір жеке сектор учаскелерінің инфрақұрылымдық жобаларды – жолдарды, жолайрықтарды, метро желісін салу үшін алынуы мүмкін екені белгілі болып отыр. Бізде бұзуға жатпайтын екі нысан бар. Және біз әрбір келушінің ең бірінші үй бұзылуға жата ма деп сұрайтынына тап болдық».

Клиенттердің мұндай сақтығы, жалпы сұранысқа әсер ететінін айтады ол. Нәтижесінде, үй иелері сату мерзімін ұзартқысы келмей, бағадан жеңілдік жасауға мәжбүр болады.

Артем Калинин адам психологиясының да рөл атқаратынын айтады. Көпшілігі алып қою рәсімімен айналысқысы келмейді немесе білмегендіктен қорқады. Өйткені, бағалауды күту керек, ал өтемақы мөлшері көңілден шықпаса, сотқа жүгінуге тура келуі мүмкін.

Сондықтан, үй иелері оны арзандатып болса да, тезірек сатуға тырысады. Егер үйді бұзу туралы хабарлама алса, объектіге ауыртпалық салынатынын, яғни оны сату мүмкін болмай қалатынын еске салады.

«Егер үй бұзу күтілетін ауданда орналасса да, бірақ алып қоюға жатпаса, жақын арада құрылыс жұмыстары басталуы мүмкін екенін түсіну керек. Мысалы, жолайрық немесе мектеп салынады. Бұл шу, дүрлігу. Әрине, бұл аудандағы жеке тұрғын үйдің құны да төмендейді», - деп қосады Александр Бикетов.

Бағаларға қатысты сарапшылардың пікірі бірдей, тек түзету тереңдігі ғана ерекшеленеді. Бағалаушы Артем Калининнің айтуынша, әдетте, бұзу жұмыстары жарияланған немесе тек қана қауесет тараған аудандарда жылжымайтын мүлік құнының аздап төмендеуі байқалады. Мұнда үйлер орташа бағадан шамамен бес пайызға төмен қойылады.

«Біз белгілі бір аудандарда бағаның 10 пайызға дейін төмендегенін көріп отырмыз», - дейді Александр Бикетов.

Кейде бұзу жұмыстарынан жылжымайтын мүлік бағасы өседі

Бұзу кезінде мұндай тенденция да байқалады. Алматылық Дмитрий Княжин мұны жақсы есіне алады. 2023 жылы оның Наурызбай ауданындағы үйі мен жер учаскесі мемлекеттік қажеттілікке сатып алынған.

«Жеке секторды жаппай бұзу басталғанда, біз үйімізден жаяу жүретін қашықтықта, тіпті 10-15 минуттық жерде орналасқан басқа үйлер мен ТК-дағы пәтерлердің бағасы күрт көтерілгенін көрдік. Тұрғын үй құны сол кезде 30 пайызға өсті. Бізге алған өтемақымызға өзіміздің ақшамызды қосуға тура келді», - деп еске алады Княжин нарықтың реакциясын.

Риелтор Александр Бикетов мұның әрқашан солай болатынын растайды: елестетіп көріңіз, шамамен 200 учаске бұзуға алынады. Олардың иелері өтемақы алған соң, қолында ірі сома болады.

«Әрине, олар өз ауданына үйренгендіктен, балалары үшін балабақша мен мектепті ауыстырғысы келмей, жақын маңнан баспана іздейді. Осылайша, олар нарықта сұраныстың ажиотаждық өсуін тудырады. Әрине, бұл жерде бағалар күрт өсе бастайды», - деп түсіндіреді сарапшы.

Бұл жолы да мұндай ажиотаж бола ма? Сарапшылар мүмкін дейді, бірақ бұрынғыдай ауқымда емес.

«Қазір, менің ойымша, тұрғын үй ұсынысының артық мөлшері бар. Сұраныстан гөрі оның көлемі көп. Және пәтерлер арзанға түсіп жатыр, оның үстіне құрылыс салушылар бөліп төлеуге келіседі. Сондықтан, бұзудан кейін тұрғын үй бағасы соншалықты секірмеуі мүмкін», - деп болжайды Дмитрий Княжин.

Үйді тезірек сату, сатып алуды қауіпсіз ету жолдары

Сарапшылар атап өткендей, қазір жылжымайтын мүлік нарығында сатылым мерзімі ұзақ: үйлерді сату ұзағыраққа созылуда. Потенциалды сатып алушының сатып алуды кейінге қалдыруының себебі – белгісіздік: «Қазір рәсімдеймін, ал ертең – бұзып тастайды».

Риелторлар бұл жағдайда жеке үй иесі, оны сатуға ниетті болса, маңызды құжатты алу туралы ойлануы керек деп санайды.

«Біз жылжымайтын мүлігін тезірек сатқысы келетіндерге Мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасына (МСҚБ) сұрау салуды ұсынамыз. Содан жауап пен растау алу үшін: сіздің үйіңіз бен учаскеңіз «қызыл сызыққа» кіре ме, оны алып қоюға жата ма, жоқ па. Және сіз, бұл жылжымайтын мүліктің орнында қалатыны туралы ресми растауды қолыңызға алған соң, оны оңай сата аласыз. Бірақ, сұрауға жауапты тек үй иесі ғана ала алады. Алайда, әлеуетті сатып алушы одан осындай растауды ұсынуды сұрай алады», - деп кеңес береді Бикетов.

Бұл жерде айта кетерлік жайт, мысалы, Алматыда қазір қаланың Бас жоспарына түзетулер енгізілуде. Ал үйдің болашақта бұзу аймағына кіретінін нақты анықтау – қиын. Құжатты дайындау қанша уақытқа созылады? Алматы сәулет және қала құрылысын дамыту басқармасы бұған былай деп жауап береді:

«Қала құрылысы құжаттамасын (бас жоспар және егжей-тегжейлі жоспарлау жобасы) іске асыру мерзімдері және жобаланатын және қолданыстағы нысандарды орналастыру, соның ішінде бұзуға жататын нысандарды (аумақтарды) анықтау, қала құрылысы құжаттамасын түзету аяқталғаннан кейін анықталады. Жоспарланған мерзім – шамамен 2026 жылдың мамыры».

Сарапшылар барлық түзетулердің аяқталуына аз уақыт қалғанын атап өтеді. Қазіргі жағдай аясында үйдің тағдырын білуге болады, ал мамыр айында жаңартылған деректермен растау алуға болады, дейді олар.

Риелтор Александр Бикетов алматылықтар бұрын да үйлерді бұзу жағдайын бастан өткергенін еске салады. Алдыңғы тәжірибе көрсеткендей, ажиотаж болады, бірақ бәрібір басылады, ал нарық пен бағалар бастапқы қалпына келеді.

Алайда, жеке үйлермен байланысудан қорқатындар көбейіп келеді. Немесе, жерде өмір сүргісі келетіндер әлі де жеткілікті. Бірақ бұзу туралы үнемі ақпараттың шуылдауы, Алматыда кем дегенде, жеке құрылыс бар кез келген аумақтың ерте ме, кеш пе бұл тағдырдан айналып өтпейтіні туралы ойға жетелейді.

Сондықтан, қазақстандықтар қала ішінде үй сатып алуға немесе салуға болатынына сенімді емес. Бұған себеп бар – адамдар маңызды ақпаратты, мысалы, бұзу немесе басқа да өзгерістер туралы, кенеттен біліп жатады. Егер Алматының Бас жоспары еркін қолжетімді болса, онда мұндай белгісіздік болмас еді.