InfoHub Logo

Бұрынғы кезде саяжай дегенде көз алдымызға тек кішкентай, қарапайым үйі бар жер телімі елестеуші еді. Ол тек егін егу арасындағы үзілістерде немесе түндеуге ғана жарайтын. Ал қазір бұл жылжымайтын мүлік түріне деген сұраныс күрт артты. Адамдар оны тұрақты тұруға немесе бизнеске бейімдеп, қайта жаңартуда. Бірақ саяжайды дұрыс таңдап, қайта жаңарту немесе салу үшін не істеу керек, әрі оны заңдастыру мүмкін бе? Әсіресе, бірнеше жыл бұрын саяжай үйлерінің аумағына 50 шаршы метрлік шектеу енгізілгенін ескерсек. Осы мәселелерді біз сарапшылармен бірге талқыладық.

Бұл туралы Infohub.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.

Саяжайлар неге сұранысқа ие болды?

2000-шы жылдардан басталған үрдіс

Жоғары санаттағы риелтор Александр Бикетовтің айтуынша, қазақстандықтар «алты сотыққа» осы кезеңде ерекше қызығушылық таныта бастаған. Сол кезде көптеген саяжай алқаптары елді мекендердің, тіпті қалалардың құрамына енгізіле бастады. Мысалы, Алматы облысындағы бау-бақша шаруашылықтары Алматы қаласының бір бөлігіне айналды.

«2000-шы жылдардың басында Алматы қаласына «Кенсай», «Қазақфильм», «Таулы Гигант» сияқты аудандардағы саяжайлар қосыла бастады. Бұл жерлерде тіркеуден өтуге мүмкіндік ашты. Постепенно бұл алқаптарға коммуникациялар жүргізіле бастады. Әрине, мұндай нысандарға деген сұраныс артты», — дейді Александр Бикетов.

Алайда, сол кезде саяжай үйлерінің аумағына ешқандай шектеу болмағандықтан, бұл алқаптарда коттедждер қарқынды салына бастады.

Сұраныстың жаңа толқыны

Саяжайларға деген сұраныстың келесі толқыны COVID-19 пандемиясы кезінде басталды. Пәтерлерінде ұзақ уақыт қамалып отырған қала тұрғындары саяжай сатып алуды жөн көрді, өйткені карантин кезінде оларға баруға рұқсат етілген.

Үйден жұмыс істеу және өмір сүру өте ыңғайлы болды, ал қосымша артықшылығы – таза ауа мен кеңістік. Сонымен қатар, мұндай жылжымайтын мүлік қала маңындағы толыққанды жеке үйлерге қарағанда әлдеқайда арзанға түсті.

Бүгінгі таңдағы саяжайлардың танымалдылығы

Бүгінде мұндай жылжымайтын мүлік форматы сұраныста қалып отыр. Александр Бикетовтің байқауынша, Алматыда оны негізінен үш мақсатта сатып алады:

Саяжай учаскесін және үйін сатып алу: не ескеру керек

Қазақстанның кез келген жерінде саяжай сатып алғанда, нысан туралы маңызды ақпаратты анықтау қажеттігін заңгер-кеңесші Фарид Әлиев айтады. Оның айтуынша, мұндай деректер тізіміне мыналар кіреді:

Үйдің тарихын да тексеру қажет. Бұл ретте мыналарға назар аудару керек:

Сәулет бюросының басшысы Наталья Винникова коммуникациялардың қосылуын және жағдайын тексеруге, мүмкін, геологиялық зерттеулер жүргізуге (әсіресе таулы аймақтарда) кеңес береді. Сондай-ақ, учаске мен үй су қорғау аймақтарына немесе қызыл сызықтарға түспейтініне көз жеткізген жөн.

Аумағы 50 шаршы метрден аспауы керек – бұл норма нені білдіреді?

Ең бастысы, екі сарапшы да құрылыстың жылын және аумағын тексеру қажеттігіне назар аударады. Қазір бұл өте маңызды. Егер ол 50 шаршы метрден асса және 2024 жылдан кейін салынған болса, онда проблемалар туындауы мүмкін. Себебі, 2024 жылдың маусымынан бастап елімізде осындай аумақтан асатын саяжай үйлерін салуға тыйым салынды.

Анықтама: Қазақстанда 2024 жылдан бастап бау-бақша/саяжай үйлерін салуға шектеу енгізілген. Олар уақытша немесе маусымдық тұруға арналуы керек және жалпы аумағы 50 шаршы метрден аспауы тиіс. Саяжай салған кезде жергілікті атқарушы органмен эскизді келісу қажет, ал әкімдіктер, Индустрия және құрылыс министрлігінің түсіндіруі бойынша, аумағы 50 шаршы метрден асатын бау үйлерінің жобаларын келісуге тиіс емес. Ведомство мұны саяжайлардың мақсаты бойынша жыл бойы тұруға арналмағандығымен және көбінесе қажетті қысқы инфрақұрылымының жоқтығымен түсіндірді.

«Кеңес заманында типтік саяжай үйі 25-30 шаршы метрді құрайтын, алайда аумаққа қатаң заңды шектеу болмаған. Қазақстанда саяжай үйлерінің максималды аумағына арнайы нормалар болмаған және жалпы қала құрылысы нормалары (СНиП) қолданылған. 50 шаршы метрлік шектеу – бұл 2024 жылғы Қазақстан заңнамасының жаңалығы», — деп нақтылайды Фарид Әлиев.

Бұл талаптар жаңа ережелер күшіне енгенге дейін салынған үйлерге қатысты емес. Ал 2024 жылдан кейін пайдалануға берілген белгіленген нормадан асатын барлық үйлерді заңдастыру мүмкін емес, деп атап өтеді сәулет бюросының басшысы Наталья Винникова.

Ескі саяжайды бұзып, жаңасын салғысы келетіндер білуі тиіс

Бұзуға рұқсат. Қашан қажет?

Егер үй иелері учаскеде бұрыннан тұрған ескі «ізбушканы» алып тастауға бел буса, онда оның заңдастырылған-заңдастырылмағанын тексеру керек. Егер заңдастырылған болса, онда міндетті түрде бұзуға рұқсат алу қажет.

«Ескі құрылысты бұзуға болады, бірақ ол заңдастырылған, яғни әділет органының базасында тіркелген және бұзу туралы құжаттар ұсынылғанша сонда болады. Егер олар болмаса, онда сіз салған жаңа құрылысты заңдастыру мүмкін болмайды», — деп түсіндіреді Наталья Винникова.

Сондықтан лицензияланған маманды шақырып, үйге техникалық тексеру жүргізу қажет, содан кейін оның қорытындысы бойынша бұзу актісі ресімделеді. Тек содан кейін ғана нысан базадан «жойылады» және жаңа «шаршыларды» тұрғызу туралы ойлануға болады.

«Егер учаскедегі ескі нысан заңдастырылмаған болса, онда ол базада жоқ деген сөз. Бұл жағдайда сізге техникалық тексеру жүргізудің қажеті жоқ. Бұзу жұмыстарын жүргізуге болады», — деп қосады Винникова.

Жаңа үй салғанда не ескеру керек

Маманның айтуынша, бірінші кезекте сәулет басқармасына барып, болашақ құрылыс маңында қызыл сызықтардың бар-жоғын анықтау қажет.

«Бұл мәселе Алматы үшін өте өзекті. Адам ойлайды: ескі үй тұрған жерге жаңа үй саламын, бұрыннан тұрған соң, бәрі дұрыс болған шығар деп. Бірақ бұрын үйлер мен саяжайлар хаоты түрде, шекараларды бұзып салынған, сондықтан қызыл сызықтар жақында пайда болды ма екенін тексеру керек. Қызыл сызықтарды көру және үйді оларға тигізбей, көрші учаскесінің шекараларын ескере отырып, қалай дұрыс «орналастыру» керектігін түсіну үшін топографиялық түсірілімге тапсырыс беруге болады», — деп кеңес береді Наталья.

Әрі қарай, сарапшының айтуынша, қажетті коммуникацияларды: электр энергиясы, су, канализация, жылу жүйелерін қосуға техникалық шарттарды сұрату қажет.

«Алматыда мемлекеттік органдарға техникалық шарттарды алу үшін жүгінгенде, олар оны бермеуі мүмкін, себебі желілер шамадан тыс жүктелген. Бірақ әр ауданда, соның ішінде саяжай алқаптары ауданында да, электр энергиясын «таратушы» компания бар. Онымен келісімшарт жасалады және оны техникалық шарттардың орнына қосуға болады», — деп кеңес береді Наталья Винникова.

Құрылыс «ерекшеліктері». 50 «шаршы метр» ережесін үй салу кезінде қалай қолдануға болады?

50 «шаршы метр» талабы жазылған, бірақ оны практикада қолдануға қатысты үй иелерінің сұрақтары туындауы мүмкін. Біз сарапшылар мен тиісті комитеттен негізгілеріне жауап беруді сұрадық:

— Егер учаскеде 50 «шаршы метрден» асатын заңдастырылған үй болса, оны бұзып, сол аумақта жаңа үй салуға бола ма?

Наталья Винникова, сәулет бюросының басшысы: Жоқ. Егер үй бұзылса, жаңа құрылыс қолданыстағы нормаларға сәйкес болуы керек (50 шаршы метрден аспауы керек).

— Саяжай үйінің аумағына қойылған шектеу дегеніміз – құрылыс алаңы ма, әлде құрылыстың жалпы аумағы ма?

Құрылыс және ТКШ істері жөніндегі комитет: ҚР СТ 3.01-101-2013 «Қала құрылысы. Қала және ауыл елді мекендерін жоспарлау және салу» нормасының 4.3.6-тармағына сәйкес, бау/саяжай үйінің және шаруашылық құрылыстарының жалпы аумағы учаске аумағының 10 пайызынан аспауы керек. ҚР СТ 1.01-101-2014 «Құрылыс терминологиясы» нормасының 4.1976-1-тармағына сәйкес, бау/саяжай үйі – аумағы 50 шаршы метрден аспайтын, ауыл шаруашылығы дақылдарын және ағаш-бұта өсімдіктерін өсіру мақсатында уақытша (маусымдық) тұруға арналған құрылыс болып табылады.

Осылайша, бау үйінің құрылыс аумағына қойылған шектеу құрылыстардың жалпы аумағын білдіреді.

— Егер мен үйдің жанына терраса мен көлік қоятын навес салғым келсе, олар үйдің жалпы аумағына қосыла ма, содан аумағы ұлғая ма? Немесе бұл бөлек құрылыстар ма?

Наталья Винникова: Көлік қоятын навес үйдің жалпы аумағына жатпайды, терраса да солай, егер ол ашық типті болса. Егер жабық форматта жасалса, онда ол үйдің бір бөлігі болып саналады. Сарай, құрал-саймандарды сақтауға арналған бөлмелер де солай, егер олар үймен «қабырғаға тіресе» салынса, онда олар жалпы аумаққа есептелуі мүмкін. Негізгі құрылыс пен мұндай шаруашылық құрылыстарының арасында кемінде бір метр қашықтық болуы керек.

— Учаскеге аумағы 50 «шаршы метрден» асатын модульдік үйлер қоюға бола ма? Оларға аумақ бойынша талап қолданыла ма?

Наталья Винникова: Заңдастыруға негізінен іргетасты бар, яғни күрделі құрылыстар жатады. Жеңіл конструкцияларды – сол модульдік үйлерді – кез келген аумақта орналастыруға болады. Бірақ оларды заңдастыру мүмкін емес екенін есте ұстаған жөн.

— Қандай жағдайларда 50 «шаршы метрден» асатын үй салуға және қайта жаңартуға болады?

Фарид Әлиев, заңгер-кеңесші: Бірінші нұсқа – учаскенің мақсатын «бау-бақша шаруашылығынан» «жеке тұрғын үй құрылысына» (ЖТҚ) өзгерту. Бұл жағдайда 50 «шаршы метр» талабы қолданылмайды. Бірақ мұны іске асыру өте қиын. ЖТҚ алу үшін шарттар бар: учаскенің елді мекен шегінде немесе оған жапсарлас орналасуы, кірме жолдардың болуы, орталықтандырылған немесе техникалық жабдықталған коммуникациялар (электр энергиясы, су), ауыртпалықтардың жоқтығы.

Және маңызды бір жайт. Қазір Алматы облысы сияқты көптеген саяжай алқаптары ауылдар мен қалалардың құрамына енгізіліп немесе енгізілуде. Көптеген үй иелері қуанады: егер олар енді ауылдық немесе қалалық тұрғын болса, онда басқалар сияқты үлкен құрылыс сала алады деп. Бірақ бұл толықтай олай емес. Қала шегіне саяжай алқабын қосу, Құрылыс және ТКШ істері жөніндегі комитетте айтылғандай, бау үйінің аумағына қойылған шектеуді жоймайды. Негізгі фактор – жер учаскесінің мақсаты болып табылады.

Фарид Әлиев: Заңдастырудың екінші нұсқасы – 50 «шаршы метрден» асатын саяжай үйі мәселесін әкімшілік рәсімдер арқылы шешу. Бірақ бұл тек үйдің санитарлық нормаларды бұзбай, өрт қауіпсіздігі және қала құрылысы нормалары аясында, көршілердің құқығын бұзбай салынғанына сенімді болған жағдайда ғана мүмкін. Бұл жағдайда сот оны заңды құрылыс деп тануы мүмкін. Тәжірибе бар, бірақ ол біркелкі емес. Нәтиже көбінесе аймаққа, нақты жағдайларға және, өкінішке орай, нақты адамдарға байланысты.

Құрылыстарды қалай орналастыру керек, көршілермен ұрыспау үшін

Наталья Винникованың айтуынша, учаске шекарасынан шегінуді сақтау өте маңызды. Мысалы, көршімен арадағы қоршаудан шаруашылық құрылысын бір метр қашықтықта орналастыру керек. Ал үй үшін бұл көрсеткіш – кемінде үш метр. Ал жақынырақ орналастыруға бола ма?

«ҚР заңнамасы көрші учаскесінің шекарасынан шегінуді азайтуға, көршінің жазбаша келісімі болған жағдайда рұқсат етеді. Мұндай келісімді нотариус арқылы рәсімдеу ұсынылады – бұл міндетті талап емес, бірақ өте қажетті шара, себебі жай жазбаша нысан меншік иесі ауысқан кезде тәуекелдер тудырады. Келісім нақты адаммен және нақты нысанға қатысты беріледі. Егер көрші учаскесін сатса, жаңа меншік иесі бұрынғы келісіммен формальды түрде байланысты емес – ол оған қол қоймаған. Сондықтан нотариуспен куәландырылған келісім және құқық белгілейтін құжаттарға ауыртпалық туралы мәліметтерді енгізу немесе сервитуттық келісім жасау ең сенімді құрылым болып табылады», — деп мүмкін болатын нұсқаларды сипаттайды Фарид Әлиев.

Бірақ Наталья Винникова кейде жақын тұратындардың келісімі де жеткіліксіз болатынын нақтылайды. Учаске шекарасынан шегіну – бұл өрт қауіпсіздігі нормаларына да қатысты.

«Сіз бен көршіңіз арасындағы қоршауды елестетіңіз. Осы қоршаудан сіз үйді үш метр қашықтықта, ал ол да солай орналастыруы керек. Нәтижесінде алты метр болады. Бұл өрт сөндіру кезінде өрт машинасының жүруі мен бұрылуы үшін қажет. Егер сіздердің біріңіз үйді жақынырақ салса, жалпы қашықтық бұзылады. Егер, мысалы, көрші үй қоршаудан төрт метр қашықтықта болса, онда сіздің үйіңіз қоршаудан екі метр қашықтықта орналаса алады. Бірақ бұл жағдайда да көршінің келісімін алу қажет», — деп түсіндіреді Наталья Винникова.

Сондай-ақ, сарапшының айтуынша, егер учаске маңында өзен ағып жатса немесе басқа су қоймасы орналасса, онда кез келген құрылысты 35 метрден жақын салмау керек.

«Жиі болатын жағдай – өзен кеуіп қалады. Ол жерде ешқандай өзен жоқ болады. Бұл жағдайда су ресурстарын пайдалануды бақылайтын және су қорғау аймақтарында құрылыс салуды келісетін табиғат қорғау ұйымына хабарласу қажет. Яғни, олардың өкілі су қоймасының табиғи түрде жойылуын тіркеуі керек, сонда 35 метр қашықтықты сақтау мәселесі қайта қаралады», — деп нақтылайды Наталья Винникова.

Егер саяжайды қайта жаңарту жүргізілсе

Бұл жағдайда, Наталья Винникова түсіндіргендей, құрылыс кезіндегідей, учаскенің топографиялық түсірілімін жасату қажет, үй қызыл сызыққа «кіріп» кетпегенін көру үшін.

Одан кейін қайта жаңарту жоспарларын, оның 3D-визуализациясын көрсететін техникалық жобаға тапсырыс беру керек. Сондай-ақ, нысанға техникалық тексеру жүргізу қажет, ал сейсмикалық қаупі бар аймақтар үшін – аккредиттелген маманнан сейсмикалық қорытынды алу қажет. Содан кейін барлығы сәулет бойынша мемлекеттік органдардың қарауына жіберіледі.

«Сәулет барлығын келіскеннен кейін, сіз құрылыс-монтаж жұмыстарын бастай аласыз, одан кейін нысан пайдалануға беріледі және сіз жаңа техникалық паспорт ала аласыз», — деп нақтылайды Наталья Винникова.

Ал аумағы туралы. Егер үй 2024 жылға дейін салынған және аумағы 50 «шаршы метрден» асса, онда қайта жаңарту аясында бұл аумақты сақтауға болады. Бірақ одан асып кетуге болмайды.

Қандай жағдайларда саяжайға тіркеу алуға болады?

Сарапшылар қызықты коллизиямен бөліседі: бау үйі маусымдық, тұрақты тұруға емес, пайдаланылуы керек болса да, тіркеу алуға болады.

«Бұл нормативтік актілердің коллизиясы. «Тіркеу» – бұл кеңес дәуірінің қалдығы, тұрғылықты жер бойынша тіркеуге деген мұқият қарым-қатынас сол жылдардағы тотальды бақылау ниетінен туындайды. Өкінішке орай, бізде әлі де бұл тәжірибенің іздері бар. «Маусымдық тұрғын үй» статусы – бұл қала құрылысы және жер құқығының санаты. Практикада адам арнайы рәсім бойынша тіркеледі, қыста оны ешкім физикалық түрде шығармайды, бірақ формальды түрде жер саяжай болып қалады, бұл құқықтық белгісіздік тудырады, әсіресе сату немесе даулар кезінде», — деп ойымен бөліседі Фарид Әлиев.

Сарапшы саяжайға тіркеу алу мүмкін екенін айтады, егер массивтің өзі елді мекен шегіне енгізілсе немесе учаске ЖТҚ санатына ауыстырылса. Сондай-ақ, тұрақты инфрақұрылымның (жолдар, электр энергиясы, сумен жабдықтау) болуы негізгі шарттар болып табылады. Бұл ретте үй тұрақты тұруға жарамды деп танылуы керек.

Жалпы, спикерлер қорытындылайды: саяжай пәтерге немесе қаладағы үйге жақсы балама болды. Егер оны сатып алу, салу немесе қайта жаңарту кезінде бәрін дұрыс жасаса, оны проблемасыз заңдастырып, тыныш өмір сүруге болады.

Сарапшылар бұл істі мүмкіндігінше тезірек жасауға кеңес береді, әйтпесе болашақта мұндай жылжымайтын мүлікті сату мүмкін болмайды. Ал бұзу кезінде иесі тек учаскесі үшін ғана аз өтемақы алуы мүмкін.