InfoHub Logo

Қазақстанның ірі қалаларында мемлекеттік мұқтаждық үшін үйі бар учаскелерді алып қою жалғасуда. Кейде бұл бүкіл көшелерді, аудандарды немесе тіпті шағын аудандарды бұзуға әкеп соғады. Бұл тек жылжымайтын мүлік иелерінің ғана емес, қаланың көрінісін жоғалтқысы келмейтін басқа қала тұрғындарының да наразылығын тудыруда. Orda.kz бұл мәселе бойынша шенеуніктермен және сарапшылармен сөйлесті.

Жақында ғана Астанадағы Заречный массивінің тұрғындары мемлекеттік мұқтаждық үшін үйлерін бұзуға қарсы шықты. Бұған дейін Алматының әртүрлі аудандарының тұрғындары да осындай мәлімдемелер жасаған болатын.

Наразы меншік иелерін екі негізгі санатқа бөлуге болады. Біріншісі – өтемақы сомасы тым аз деп санайтындар. Екіншісі – өз үйін, ата-бабасы өсірген бау-бақшасын, туған көшесін тастап кеткісі келмейтіндер.

Бұл туралы Infohub.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.

Мемлекеттік органдар не дейді?

Редакция мемлекеттік органдардан пікір сұрап, бұл практиканың ҚР Конституциясына сәйкестігін (бұл жаңа Негізгі заң қабылданғанға дейін болған) сұрады. Әділет министрлігінің жауабында басқалармен қатар былай делінген:

Азаматтық кодекстің 255-бабына сәйкес, мемлекеттік органның шешіміне байланысты жылжымайтын мүлікке меншік құқығының тоқтатылуы, соның ішінде меншік иесіне тиесілі үй, өзге де құрылыстар немесе өсімдіктер орналасқан жер учаскесін алып қою туралы шешім, тек заң актілерінде белгіленген жағдайларда және тәртіппен, меншік иесіне тең құнды мүлік ұсынылғанда және келтірілген өзге де шығындардың өтелуі немесе меншік құқығының тоқтатылуынан келтірілген шығындардың толық көлемде өтелуімен жүзеге асырылады. Меншік иесі меншік құқығын тоқтататын шешіммен келіспеген жағдайда, ол сот тәртібімен дауды шешкенге дейін жүзеге асырылмайды. Дауды қарау кезінде меншік иесіне келтірілген шығындарды өтеу мәселелері де шешіледі.

Алматы қаласы әкімдігінің, нақтырақ айтқанда, жер қатынастары басқармасының (ЖҚБ) жауабында «жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығару жөніндегі іс-шаралар тек мемлекеттік мұқтаждар үшін, көлік инфрақұрылымын (жолдар, жолайрықтар), әлеуметтік нысандарды (мектептер, балабақшалар, ауруханалар және т.б.) және энергетика нысандарын салу мақсатында жүргізіледі» деп нақтыланған.

ҚР «Мемлекеттік мүлік туралы» заңының 65-бабының 12-тармағына сәйкес, меншік иесі қаулымен келіспеген немесе шарт жасасудан бас тартқан жағдайда, жергілікті атқарушы орган мемлекеттік мұқтаждар үшін жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы талаппен сотқа жүгінуге құқылы. Келіспеген немесе көшуден бас тартқан жағдайда, мемлекеттік мұқтаждар үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару мәселесі сот тәртібімен қаралады.

Сарапшылар не дейді?

Сондай-ақ, біз заңгерлермен сөйлестік. Адвокат Руслан Қожахметтің айтуынша, мемлекеттік органдардың ұсынған жауаптарында мемлекеттік мұқтаждар үшін жерді алып қоюдың негізгі құқықтық құрылымы жалпылама түрде көрсетілген. Жалпы алғанда, процедура әкімдік шешім қабылдайтындай, ал меншік иесі келіспеген жағдайда іс сотқа жіберілетіндей етіп құрылған.

«Алайда, мұнда нормативтік модель мен оны қолданудың нақты тәжірибесін ажырату маңызды. Бір жағынан, ЖҚБ ұстанымы логикалық, өйткені ол бағдарлама әкімдерінің өтінімдері аясында әрекет етеді және қабылданған басқарушылық шешімдерді жүзеге асырады. Сот тәртібі де меншік иесінің құқықтарын қорғаудың негізгі кепілі болып табылады. Екінші жағынан, басқарманың жауабы азаматтар үшін ең өзекті мәселелерді қозғамайды».

Атап айтқанда:

Әділет министрлігінің жауабы жағдайды толықтырады, бірақ меншік қолсұғылмаушылығы, сотқа жүгіну құқығы және өтемақы қағидаттары туралы жалпы декларация шеңберінде қалады. Бұл дұрыс бағыттар, бірақ нақтыланбағандықтан, олар негізгі тәуекелдерді жоймайды. Тәжірибеде дәл осы жалпы нормалар жанжалдардың көзіне айналады. Мұндай істер бойынша сот даулары, әдетте, үш мәселеге шоғырланады:

1) Алып қою мемлекеттік мұқтаждардың критерийлеріне сәйкес келе ме, әлде жобаны жүзеге асырудың ыңғайлылығына ма?

2) Мүлікті бағалау қаншалықты дұрыс жүргізілді?

3) Меншік иесін хабардар ету және қатысу рәсімдері сақталды ма?

«Менің заңгерлік тәжірибеме сүйене отырып, Қазақстандағы қазіргі құқықтық база меншікті қорғаудың базалық кепілдіктеріне сәйкес келеді деп айта аламын. Алайда, оның тиімділігі құқық қолданудың сапасына және ең алдымен соттардың алып қоюдың негізділігін қаншалықты шынайы тексеретініне және әділ экономикалық баламалы өтемақының қамтамасыз етілуіне тікелей байланысты. Соттың мұқият қарауынсыз, формальды түрде мінсіз нормалар мен рәсімдерді сақтаудың өзі қоғамда әділетсіздік ретінде қабылдануы мүмкін», - деп қорытындылады Руслан Қожахмет.

Адвокат Артем Коваль де мемлекеттік мұқтаждар үшін учаскелер мен жылжымайтын мүлікті алып қоюдың өзі Конституция нормаларына қайшы келмейтінін, бірақ тәжірибеде жиі рәсімдердің бұзылуымен, азаматтардың (тек меншік иелерінің ғана емес) құқықтарының тапталуымен қатар жүретінін атап өтті.

Конституцияның 26-бабына сәйкес, азаматтардың жер мен жылжымайтын мүлікке меншік құқығы бар және одан сот шешімі бойынша ғана айырылуы мүмкін, оның орнына оларға тең құнды учаске мен жылжымайтын мүлік немесе адекватты ақшалай өтемақы беріледі. Осы тұрғыдан алғанда, Конституция нормалары сақталады. Егер адамнан мүлік алынатын болса, онда тек келесі жағдайлардың сәйкес келуімен:

Егер адам келіспесе, іс сотқа беріледі, онда жер учаскесінің нақты құны анықталуы тиіс.

Бірақ мемлекеттік мүлік туралы заңға сәйкес, егер жерді алып қою мемлекеттік мұқтаждармен тікелей байланысты болмаса, онда әкімдіктің алып қою туралы қаулысы сот арқылы күшін жоюы мүмкін. Сонымен қатар, бұл мемлекеттік мұқтаждардың барлығы қаланың Бас жоспарында көрсетілуі тиіс. Ал Бас жоспардың өзі қала құрылысы сараптамасына жіберіліп, мәслихатқа бекітуге берілгенге дейін атқарушы органдармен (әкімдік, сәулет басқармасы, ТКШ, ҚБҚ және т.б.) келісу рәсімінен және қоғамдық талқылау процедурасынан өтуі керек.

«Міне, осыдан басталады! Бас жоспарды қоғамдық талқылауды өткізудің заңда жазылған нақты регламенті бар. Бірақ мен бұл процедураның ережеге сай өткенін, әлеуетті қатысушылардың құжатты мұқият зерттеуге жеткілікті уақыты мен мүмкіндігі болғанын, ал айтылған ескертулердің барлығы әкімдікпен ескеріліп, Бас жоспардың жаңа нұсқасында көрініс тапқанын ешқашан көрген емеспін», - дейді Коваль.

ҚР «Мемлекеттік мүлік туралы» заңының 62-бабы, алып қою мақсаттары мемлекеттік мұқтаждарға жатпаса, мүлікті алып қоюға тыйым салады. Мүлікті қандай мақсаттарда алып қоюға болатыны, ал қандай мақсаттарда болмайтыны ҚР Жер кодексінің 84-бабында нақты көрсетілген. Кейде Бас жоспар мен әкімдік қаулысын салыстырғанда, алып қою мақсаты баптарда көрсетілген тізімге сәйкес келмейді.

Бұл жағдайдың тағы бір түсініксіз, бірақ өте маңызды сәті бар. Заңда жерді алып қою және Бас жоспарға өзгерістер енгізу алдында, ЖТБ-ның қоғамдық талқылаулары жүргізілуі керек делінген. Алайда, заңда бұл талқылаулардың нәтижелері билік бастамаларын қабылдау немесе бас тарту процесіне қалай әсер ететіні нақты жазылмаған. Талқылауға қатысқандардың қаншасы, қанша пайызы қарсы дауыс беруі керек, сонда әкімдік (немесе басқа мемлекеттік орган) өз идеясынан бас тартады немесе оны қайта қарауға жібереді?

«Мысалы, адамдар бар, олар өз жерінде өмір бойы, отбасымен ұрпақтан-ұрпаққа өмір сүрген, тамаша бірегей үй, монша салып, иісті бақша өсірген, оларда тоған, жайлаулар, жануарлар бар. Міне, осының бәрін олардан тартып алып, көп қабатты үйлермен қоршалған типтік пәтерге көшуге мәжбүрлейді. Олар үшін бұл мүлдем қабылданбайды және ешқандай ақша бұл жоғалтуды өтемейді. Олар үшін бұл үлкен трагедия».

Бірақ басқа санат та бар. Олар мүлкін лайықты бағаға сатуға қарсы емес. Бірақ оларға өтемақы мөлшері мүлдем ұнамайды. Оларға жай ғана учаске мен тұрғын үйдің шаршы метрінің нарықтық құны ұсынылады. Бұл ретте соттар, мемлекет меншік құқығын тоқтатуға байланысты шығындарды өтеуді еш ойламайды: жүк тасушыларға, көлікке, жаңасын сатып алмайынша немесе мемлекеттен немесе құрылыс салушыдан алғанша (кемінде жарты жыл) тұруға мәжбүр болатын басқа тұрғын үйді жалға алуға; егер заттар көп болса, қойманы жалға алуға да.

Егер адамның учаскесінде қандай да бір шаруашылығы немесе өндірісі болса, оған бұл шаруашылықты басқа жерге көшіру және бұл өндіріс үшін жаңа алаң сатып алу немесе жалға алу төленуі тиіс. Учаскедегі жасыл желектер есептеліп, бағаланып, төленуі тиіс. Мұның бәрі қосымша миллиондар. Бизнесті тоқтатудан туындаған шығындар, кемінде жарты жылдан үш жылға дейінгі табыс жоғалту.

«Сонымен қатар, көптеген адамдарда үй жануарлары – иті, мысығы немесе басқа жануарлары бар. Оларды да бір жерге орналастыру керек. Ал мемлекет бұл мәселемен тікелей айналысуы (баспаналар, зоо қонақүйлер құру) немесе жануар иелерінің тасымалдау және ұстау шығындарын өтеуі тиіс. Жерді алып қою нәтижесінде жануарларды жай ғана көшеге тастап кетуге болмайды. Мұндай жағдайды сауатты мемлекетте қабылдауға болмайды. Мемлекет пен қоғам бұл жағдайды қатаң бақылауы тиіс», - деп атап өтті сарапшы.

Не істеу керек?

Егер сізге мемлекеттік мұқтаждар үшін учаскеңізді немесе пәтеріңізді алып қою туралы хабарлама әкелсе, онда сіз e-otinish платформасын пайдаланып, қалаңыздың (ауылыңыздың) әкімдігіне Бас жоспардан немесе ЖТБ-дан үзінді беру туралы өтініш жасап, мемлекет сіздің учаскеңізде не салуды жоспарлап отырғанын біле аласыз.

Әрі қарай әкімдіктің жауабын ҚР Жер кодексінің 84-бабында көрсетілген мемлекеттік мұқтаждар мақсаттарының тізімімен салыстырыңыз. Мысалы, егер Бас жоспарда тұрғын үй нысандарын салу көзделген болса, ал әкімдік қаулысында «Депо» деп көрсетілсе, онда әкімдік қаулысын күшін жоюға болады. Сонымен қатар, жаңа тұрғын үй кешенін салу мемлекеттік мұқтаж болып табылмайды.

Бағалау есебін тапсырыс беруге болады, сізге тек жер мен мүліктің құны ғана емес, сонымен қатар шығындар, жаңа тұрғын үйді жалға алу шығындары және т.б. есептеліп беріледі. Осы құжатпен сотта өтемақы сомасын ұлғайтуды талап етуге болады.

Кейде адамдар өз ауданын бұзудан қорғай алады. Екі жыл бұрын Алматы қаласының Алатау ауданындағы «Теплоэнергетик» және «Энергостроитель» екі тұрғын (саяжай) массивінде «мемлекеттік мұқтаждар үшін» жерді мәжбүрлеп алып қоюды энергетика және сумен жабдықтау басқармасы бастамашылық еткен болатын. Мүлікті бағалау процесі басталған еді. Алайда, тұрғындардың жанқиярлық күш-жігері, президент әкімшілігіне, сондай-ақ БАҚ-қа жүгіну арқасында, бұзу туралы қаулының ресми түрде күшін жоюға қол жеткізілді.

Сондай-ақ, жақында Алматы қаласының прокуратурасы 800 миллион теңгеден астам құны бар 0,5 гектар жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою туралы әкімдік шешімінің күшін жоюға қол жеткізді.