InfoHub Logo

Енді елестетіп көріңіз: жатын бөлме, ас үй және қонақ бөлме – бәрі бір бөлмеде, аумағы 15-20 шаршы метр, кіреберіссіз. Тек дәретханасы бөлек. Бұл жатақханадағы бөлме емес, қазір мұндай шағын пәтерлерді «студия» немесе «апартамент» деп атайды. Бұл үрдіс әлемде кеңінен таралуда. Онда бұл тұрғын үйлер Қазақстанда қаншалықты танымал? Жаңа салынған үйлерде неге шағын пәтерлер көбірек кездеседі? Осындай баспаналар қандай талаптарға сай болуы керек және неліктен заңсыз болуы мүмкін? Осы сұрақтарға жауап іздеп көрейік.

Бұл туралы Infohub.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.

Басқа елдердегі шағын пәтерлер туралы

«15-20 шаршы метр – бұл әлі ештеңе емес», – дейді жоғары санатты риелтор Александр Бикетов. – «Польшаның Краков қаласында әлемдегі ең кішкентай, аумағы небәрі 2,5 шаршы метр болатын пәтер бар».

Бұл ерекше нысанның суретін біз жылжымайтын мүлік жалдау сайтынан таптық. Сипаттамада айтылғандай, бұл әлемдегі ең кішкентай пәтер. Терезесі жоқ заманауи студия. Аралық қабырғаның ар жағында душ пен дәретхана орналасқан, ал төсек үстіңгі қабатта, қарсыдағы қабырғада кішкентай теледидар бар.

Мұнда үш күн тұру үшін – бұл ең қысқа мерзім – 72 мың теңгеден астам ақша төлеуге тура келеді.

Әлемнің басқа елдерінде де осындай мысалдарды кездестіруге болады. Мысалы, Лондонда бұрынғы қоймаларға орналастырылған, аумағы 5,5 шаршы метр болатын пәтерлер бар екені Techinsider.ru сайтында жазылған.

Нью-Йоркте, мұнда жалдамалы пәтерлердің бағасы тым қымбат, 7,2 шаршы метрлік пәтерді әлдеқайда арзан бағамен жалға алуға болады. Бірақ, дәретхана мен ас үйді үй иелерімен бөлісуге тура келеді.

Париждегі меншікті жұмыс орны, ас үйі және ваннасы бар кішкентай пәтерді 7,9 шаршы метрге сыйдыруға мүмкіндік болған. Бұрын бұл бөлме қызметшілерге арналған бөлме болған екен.

Әрине, мұндай тұрғын үй бұқаралық нарық емес, яғни үлкен көлемде жасалмайды және белгілі бір тұтынушылар тобына арналған. Мысалы, туристер үшін ерекше жағдайда бірнеше күн тұру қызықты тәжірибе болады.

Бірақ бұл бастапқы жылжымайтын мүлік нарығында да жеке сегментке айналды. Құрылыс саласындағы Qazaq Expert Club сарапшысы Диляра Сейтнұрованың айтуынша, шағын тұрғын үйлер қымбат жері бар қазіргі мегаполистерде, мысалы Мәскеуде пайда бола бастады.

«Бұл тренд 2018 жыл шамасында пайда болды», – деп растайды риелтор Александр Бикетов. – «Себебі Мәскеудегі жылжымайтын мүлік бағасы өте қатты өсті. Арзан пәтерлерге, әсіресе орталыққа жақын жерлерде қажеттілік туындады. Осылайша, 9-10-20 шаршы метрлік студиялар пайда болды. Иә, аумағы кішкентай, бірақ қалалық тіркеуде боласыз, қала тұрғыны боласыз. Оның үстіне – барлық инфрақұрылымға қолжетімділік бар».

2010 жылдардың соңына қарай, Диляра Сейтнұрованың айтуынша, 11-15 шаршы метрлік студиялар бұқаралық өнімге айналып, Мәскеудегі жаңа үйлердегі ұсыныстардың оннан бір бөлігін құрады.

Шағын «квадраттар» Қазақстанда қалай бекіді

Бір кездері жаңа тұрғын үй кешендеріндегі шағын пәтерлер нұсқасы Қазақстанда да трендке айналды. Бірақ жалпы, қазақстандықтар үшін, әсіресе егде буын үшін, шағын тұрғын үйлер таңсық емес.

Бұрынғы жатақханалар

Өткен ғасырдың 60-шы жылдарында кеңестік «малосемейкаларда» – бұл отбасылы жұптарға арналған жатақханалар – және «хрущевкаларда» тоғыз шаршы метрден басталатын тұрғын бөлме мен бес шаршы метрден басталатын ас үй алуға болатын еді. Бірақ кейін бұл сегмент жобалау практикасынан шығып қалды.

Қазіргі жылжымайтын мүлік нарығы туралы айтатын болсақ, алғашқы шағын пәтерлер бұрынғы жатақхана бөлмелері негізінде пайда болды, деп еске алады Александр Бикетов:

«Олар Астанада жеткілікті болды, әсіресе Алматыда көп болды. Яғни, бөлмелер – әдетте тоғыз шаршы метр болатын – жекешелендіріліп, олардан толыққанды пәтерлер жасалды, сонда дәретханалар да орналастырылды. Кейін мұндай тұрғын үйлер сатылды, олар бойынша ұсыныстар әлі де бар. Бір ғана ескеретін жайт, бұрынғы жатақханалардағы пәтерлер ипотекаға жатпайды, сондықтан оларды қолма-қол ақшаға сатып алады».

TengriHome жарнама сайттарындағы мұндай жылжымайтын мүлік ұсыныстарын зерттеді. Бұрынғы жатақханадағы алматылық шағын пәтер 6-дан 25 миллион теңгеге дейін тұрады. Әрине, бағасы орналасқан жері мен аумағына байланысты. Қаланың төменгі жағындағы тоғыз шаршы метрлік пәтерлер ең арзаны, бірақ орталықта 30 шаршы метрге жуық пәтерлер де ұсынылады. Бұл – кеңестік «малосемейкалар».

Астанада осындай нұсқалар 7,5-тен 13,5 миллион теңгеге дейін тұрады.

Жаңа үйлердегі шағын пәтерлер

Қашан және неге пайда болды

Жаңа үйлердегі алғашқы заманауи шағын пәтерлер, деп көрсетеді Диляра Сейтнұрова, 2010 жылдардың ортасында Астана мен Алматыда пайда болды. Олар 25-30 шаршы метр аумақтағы студия-пәтер форматында жасалды.

Анықтама: студия-пәтер – бұл бөлмелер арасында ішкі қалқалары жоқ, ашық жоспарлы тұрғын үй. Бір кеңістікте ас үй, қонақ бөлмесі және жатын бөлме орналасқан. Тек дәретхана ғана бөлек бөлме.

Бірақ спикерлер атап өткендей, 2018 жылдан кейін мұндай жылжымайтын мүліктерді көбірек сала бастады.

«Мен Алматыда 2018-2019 жылдары салынған тұрғын үй кешенін жақсы есімдемін, оның жертөле қабаты осындай кішкентай пәтерлерге – 13-тен 20 шаршы метрге дейін – бөлінген болатын. Тек, онда толыққанды терезелер болмады, бірақ көру терезелері бар еді. Сол кезде мұндай пәтерлер сегіз миллион теңгеге сатылды, яғни жатақханалармен бірдей бағада, бірақ бір бөлмелі пәтерден екі есе арзан. Оларға сұраныс жоғары болды», – деп еске алады Александр Бикетов.

Диляра Сейтнұрова «шағын аумақты» жаппай салу – бұл сәулеттік эксперимент емес екенін, нарық заңдарымен және сатып алушының сұранысымен айқындалғанын, ол метр бағасына емес, жалпы сомаға қарайтынын қосады.

Шағын пәтердің бағасы толыққанды «бір бөлмелі» пәтерден де төмен болады, демек «шағын пәтерге» сұраныс жоғары болады. Сонымен қатар – шағын пәтерлер бірінші болып сатылады және құрылысқа ерте ақша ағынын береді.

«Мұндай тұрғын үй салу – бұл құрылыс салушының өнімін төлем қабілетті сұранысқа және ипотекалық қаржыландыру бағдарламаларына бейімдеу тәсілі болды. Осы уақытқа дейін «Отбасы банк» және «7-20-25» бағдарламалары қолжетімді ипотекалық төлемнің параметрлерін белгіледі, соған нарық өнімді бейімдеді. Құрылыс салушы сұраныс параметрлеріне сәйкес аумақтарды оңтайландырудың ең экономикалық негізделген жолын таңдады», – деп түсіндіреді сарапшы.

Диляраның айтуынша, барлық ипотекалық өнімдердің өз несие лимиті бар. Мысалы, Алматыдағы эконом-классты тұрғын үй кешеніндегі 30 шаршы метрлік студия 2025 жылы 18-26 миллион теңге аралығында болды. Бұл банк орташа табысы бар отбасыға мақұлдай алатын және бере алатын несие шегі.

Сондықтан қазақстандықтар шағын пәтерді алғашқы меншікті баспанасы ретінде немесе инвестиция ретінде – жалдап беру үшін алады.

«Нәтижесінде, 2020 жылдан бастап Алматыдағы жаңа тұрғын үй кешендерінде 35 шаршы метрге дейінгі пәтерлер үлесі өсуде. Алматыдағы 2023-2025 жылдардағы тұрғын үй кешендеріне арналған жылжымайтын мүлік порталдарындағы ұсыныстар деректері бойынша, 18-28 шаршы метрлік студиялар эконом және комфорт-класстағы жобалардағы пәтерлердің 25-40 пайызын құрайды», – дейді Диляра Сейтнұрова.

Қазіргі таңда қазақстандық нарық қандай шағын пәтерлерді ұсынады?

Астанада 15-20 шаршы метрлік заманауи шағын форматтағы пәтерлерді табуға болады. Ең арзан нұсқалар биік ғимараттарда емес, 2000 жылдардың басында салынған үш-төрт қабатты кірпіш үйлерде орналасқан. Мұндағы тұрғын үй 7 миллион теңгеден басталады. Жаңа биік ғимараттарда, ортаңғы қабаттарда – 12-15 миллион теңге.

Алматыда мұндай тұрғын үй бағасы 10 шаршы метр үшін 9 миллион теңгеден басталып, 20 шаршы метр үшін 23,5 миллион теңгеге дейін жетеді.

«Нормативтік база тұрғын қабатта шағын пәтерге рұқсат етеді, егер [ережелер жинағы (СП РК 3.02-101-2012)](https://k.akyl.kz/wp-content/uploads/2019/11/%D0%97%D0%94%D0%90%D0%9D%D0%98%D0%AF-%D0%96%D0%98%D0%9B%D0%86%D0%95-%D0%9C%D0%9D%D0%9E%D0%93%D0%9E%D0%9A%D0%92%D0%90%D0%A0%D0%A2%D0%98%D0%A0%D0%9D%D0%AB%D0%95.pdf) сақталса. Бұл құжатта шағын пәтерлердің параметрлері де сипатталған. Мысалы: төбенің биіктігі – кемінде 2,5 метр, балконның болуы, міндетті нормативтік инсоляция және табиғи жарықтандыру. Аумақ бойынша да нормалар бар: ас үй – кемінде бес шаршы метр, ал жалпы тұрғын аумақ – кемінде 12 шаршы метр. Ал ҚР «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңы бойынша әр адамға тиесілі пайдалы аумақ кемінде 18 шаршы метр болуы керек деген норма бар», – дейді спикер.

Сондықтан ас үй аймағы үш-төрт шаршы метрді алып, тұрғын бөлменің бір бөлігінде орналасқан 15-22 шаршы метрлік студия, кейбір жағдайларда параметрлерге сәйкестігін жеке бағалауды талап етеді.

«Мен сатып алушыға құқық белгілейтін құжаттардағы ЕЖ, сондай-ақ үй-жайдың мақсаты бойынша параметрлерді қарауға кеңес беремін», – деп кеңес береді Диляра Сейтнұрова.

Цоколь және техникалық қабаттар

Алматыда, елордамен салыстырғанда, жарнамаларға қарағанда, жертөле қабаттарындағы тұрғын үй нұсқалары жиірек ұсынылады – жөндеусіз үй-жайды 2,5 миллион теңгеге табуға болады. Соңғы қабаттарда да нұсқалар бар. Бұл жағдайларда да тексеру қажет: бұл тұрғын қабат па, әлде техникалық қабат па?

«Мұнда айырмашылықты түсіну маңызды. Тұрғын қабатта нормативтік шағын пәтер бар. Ал жертөледе, подвалда, техникалық қабаттағы нұсқалар болады. Бірақ ережелер жинағына (СП РК 3.02-101-2012) сәйкес, жертөле және подвал қабаттарында тұрғын үй-жайларға рұқсат етілмейді. Техникалық қабаттар да сол ЕЖ бойынша тұруға арналмаған», – деп атап көрсетеді жылжымайтын мүлік сарапшысы.

Мансард қабатындағы пәтерлер

Сондай-ақ, материалды дайындау барысында біз шатыр астындағы – яғни үйдің шатыры астындағы – 18 шаршы метрлік пәтер сатылымы туралы хабарландыруға тап болдық.

Оның үстіне, хабарландыруда тұрғын үйдің шағын пәтерлерге арналған үй екені көрсетілген. Яғни, бұл форматқа бағытталған нысандар бар.

«Мансарда тек төбенің биіктігі, инсоляция және эвакуация жолдарының болуы талаптары сақталған жағдайда ғана тұрғын қабат ретінде рұқсат етіледі», – деп атап көрсетеді Диляра Сейтнұрова.

Басқа нұсқалар

Риелтор Александр Бикетов бұған басқа мысалдарды қосады – мысалы, бөлінген тұрғын үйлер. Бұл үлкен пәтерлерді сатып алып, оларды, мысалы, үш 20-25 шаршы метрлік пәтерге бөлген жағдай. Сондай-ақ, Алматыдағы қонақ үй кешендеріндегі апартамент форматындағы жылжымайтын мүліктер сатылымға шықты. Мұндай хабарландырудың авторы былай деп жазған:

«Пәтер субаренда арқылы айына 300-350 мың теңге көлемінде жақсы тұрақты табыс әкеледі».

Анықтама: апартамент – мұндай нысандар көбінесе қонақ үй кешенінде, апарт-отелінде орналасқан. Олар қонақ үй нөмірі сияқты көрінеді, бірақ бөлмеде, жатын орнынан басқа, әдетте шағын ас үй болады. Негізінен мұндай нысандарды кейіннен жалдап беру үшін сатып алады.

«Мұнда үй-жайдың бастапқы мақсатына сәйкес келмейтін форматтар болуы мүмкін екенін қосу керек: сол апартаменттер, нөмірлік қор. Олар тұрғын қорға кірмейді, бұл коммерциялық мақсаттағы үй-жайлар. Ал тұрақты тіркеу, тіркеу – ол жерде сұрақ тудырады, және коммуналдық қызметтерге тарифтер басқаша болады, өйткені бұл коммерциялық үй-жай», – деп жорамалдайды Диляра Сейтнұрова.

Сарапшылардың сегмент бойынша болжамдары

Сарапшылар сегменттің қалыптасқанына сенімді – оның өз бағасы және өз сатып алушысы бар. Сейтнұрова шағын пәтерді жеке нарықтық өнім деп санайды. Ол «екі бөлмелі» және «үш бөлмелі» пәтерлермен бәсекелеспейді. Керісінше – жалдамалы пәтермен немесе ата-анасынан бөлме алумен бәсекелеседі. Ал қазақстандықтар көбінесе шағын студияны таңдайды.

«Алматыдағы 2024-2025 жылдардағы жаңа үйлердегі 18-25 шаршы метрлік студияның шаршы метрінің бағасы орташа бағадан 15-30 пайызға жоғары. Сатып алушы меншікке ие болу мүмкіндігі үшін сыйақы төлейді. Инвестор жалдауды тез жүзеге асыру үшін сыйақы төлейді. Метро, университеттер және орталық маңындағы қолайлы жерде жақсы жалдау кірістілігі жылдық 9-10 пайызды құрайды», – деп сандармен бөліседі Диляра Сейтнұрова.

Сарапшылардың пікірінше, мұнда әртүрлі сценарийлер дамуы мүмкін. Бір жағынан, тежеуші факторлар пайда болады.

«2026 жылдың шілдесінен бастап күшіне енетін ҚР «Сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» жаңа Кодексі жобалық сараптаманы және үй-жайлардың мақсатына қойылатын талаптарды қатайтады. Ал біз айтқанымыздай, студия-пәтерлер көбінесе жертөле, техникалық қабаттарда орналасады. Содан кейін, ҚР «Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» заңына енгізілген түзетулер құрылыс салушылардың жұмысын қатайтады. Демек, шағын аумақтармен жұмыс істейтін ұсақ құрылыс салушылардың бір бөлігін нарықтан шығарады», – дейді Диляра Сейтнұрова.

Сонымен қатар, ипотекалық бағдарламалар «арзандап», халықтың нақты табысы 20-30 пайызға өссе, сегмент «қысқаруы» мүмкін. Бұл жағдайда, сарапшының пікірінше, қазақстандықтар үлкен аумақтарға ауысады. Бірақ орта мерзімді перспективада бұл тенденция жоқ.

«Қазіргі уақытта құрылыс салушыны да, тұтынушыны да шағын аумақтарға назар аударуға итермелейтін қарапайым шарттар әрекет етеді. Коммерциялық ипотеканың мөлшерлемесі екі таңбалы болып қалуда. «7-20-25», «Наурыз» жеңілдікті бағдарламалары нысанның аумағын емес, несие сомасының жоғарғы шегін белгілейді. Мұндай құрылыммен құрылыс салушы әрқашан төлем лимитіне сәйкес өнімді бөледі. Сондықтан Алматы мен Астанадағы шағын пәтер – бұл қазіргі тұрғын үй экономикасындағы жұмыс істейтін өнім», – деп сендіреді спикер.

Ал Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық ұлттық палатасының президенті Талғат Мұхамедғалиев жорамалдайды: қазіргі тұрғын үй бағалары мен қазақстандықтардың төмен сатып алу белсенділігін ескере отырып, жақын болашақта нарықтағы мұндай пәтерлердің саны артуы мүмкін.

«Тек, белгілі бір қайшылық алаңдатады. Үйді, мысалы, үшінші комфорт класын алайық. Егер ережелер жинағына (СП) жүгінсек, бұл үйдегі пәтерлер үшін адам басына шаққандағы тұрғын аумақ – кемінде 18 шаршы метр болатын параметрлер болады. Ал мұнда «шағын пәтердің» өзінің аумағы шамамен 20 шаршы метр, ол қалай орналасады? Сондықтан мұндай пәтерлерді көбінесе тыйым салынған жерлерге – жертөле және техникалық қабаттарға, подвалдарға орналастыруы мүмкін. Бұл ортақ меншік болып саналса да, яғни осы үй пәтерлерінің иелерінің меншігі болып саналса да», – деп тәуекелдерді сипаттайды Талғат Мұхамедғалиев.

Алайда, болашақта тек шағын пәтерлерден тұратын үйлер көбірек пайда болуы мүмкін деп санайды. Бірақ онда, оның пікірінше, қолданыстағы құрылыс нормативтерін қайта қарау қажет. Мысалы, ережелер жинағында ТК-дағы әр пәтерге арналған автокөлік орындарының саны туралы талаптар бар. Шағын тұрғын үй үшін олар міндетті емес. Мүмкін, бұл нормаларды қайта қарау керек.

Ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңға шағын тұрғын үй ұғымын енгізу жақсы болар еді, дейді Мұхамедғалиев. Себебі бізде шағын аумақтар бар, олар сұранысқа ие, бірақ белгілі бір дәрежеде әлі де «сұр аймақта» қалып отырғандай.