InfoHub Logo

Алматыдағы жалдамалы тұрғын үй нарығында елеулі өзгерістер орын алуда. Бұған екі негізгі себеп бар: жаңа салынған үйлердегі инвестициялық пәтерлердің саны артты және нарықта жатақханалар деген жаңа сегмент пайда болды. Сарапшылардың айтуынша, бұл жатақханаларға бұрын типтік пәтерлерді сатып алып, жалға беріп табыс таппағандар көшіп жатыр. Себебі соңғы жылдары сұраныстан артық пәтер салынып кеткен.

Бұл туралы Infohub.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.

Жаңа форматтағы жатақханалар қашан және неге пайда болды?

Бұл жерде сөз кеңестік дәуіріндегі жатақханалар туралы емес, жаңа форматтағы, яғни бірнеше бөлмесі немесе шағын пәтері бар кірісті үйлер туралы болып отыр. Алматыда мұндай жатақханалар бұрыннан бар, әдетте базарлардың маңында бой көретін. Жеке секторда жер иелері егін орнына бөлмелері жеке кіреберісі бар үйлер салып, оны жалға берген. Кейде бұл үйлерде жуынатын бөлме мен ас үй де болған, ал кейде олар көшеде орналасқан. Риелтор Александр Бикетовтің айтуынша, мұнда көбінесе базарлар мен құрылыстарда жұмыс істеу үшін Алматыға келгендер тұрған.

Алайда, соңғы жылдары мұндай жатақханалардың саны күрт көбейді. Олар тек базарлардың маңында ғана емес, қаланың басқа да аудандарында салына бастады. Көбінесе заманауи форматта, жақсы жөнделген, жеке ас үйі мен душы бар студия пәтерлер ретінде көрініс береді.

Қазіргі таңда жатақханалар жалдамалы тұрғын үй нарығының ең төменгі бағалы сегменті ретінде қарастырылады. Себебі, елдегі ең ірі мегаполисте бір бөлмелі пәтерді жалға алу бағасы жұмыс іздеп келгендердің көпшілігінің қалтасынан шықпайды. Мұндай жатақханалар қазір Қазақстанның барлық ірі қалаларында бар, бірақ ең көбі оңтүстік астанада шоғырланған.

«Алматыда тұрғын үйді жалға алу бағасы Қазақстанда әлі де ең жоғары болып тұр. Қалыпты бір бөлмелі пәтердің өзі коммуналдық қызметтерді қоспағанда, кем дегенде 180 мың теңгеге түседі», - дейді Александр Бикетов.

Тұрғын үйді жалға беру жөніндегі маман Дмитрий Мальцев бұл жатақханалардың Алматыдағы тұрғын үй нарығын өзгерткенін айтады. Бұл сегментті енді елемеу мүмкін емес.

«Локация бойынша қарасақ, жатақханалар Алматының барлық шетінде бар. Оларды салу және жалға беру – бұл бизнес-модель. Бұрын құрылыс кезінде бірден бірнеше пәтер сатып алып, жалға беретіндер қазір осы іспен айналысуда. Жатақханаларға «корпоративтік клиенттер» де пайда болды – шетелдік жұмыс күшін тартатын жұмыс берушілер. Олар өз қызметкерлерін бір жерге орналастырады, сөйтіп көші-қон полициясымен байланысты қиындықтардан құтылады», - дейді Мальцев.

Александр Бикетовтің айтуынша, арзан жалдамалы тұрғын үй тапшылығы жағдайында нарық сұранысқа жауап берген.

«Қазір сауда, қоғамдық тамақтандыру немесе құрылыс саласында жұмыс істейтіндерге, тіпті көптеген студенттерге пәтер жалдау қымбатқа түсуде. Қолжетімді хостелдер әлі де жеткілікті емес. Оның үстіне, отбасымен бірге тұруға ыңғайлы емес. Сұраныс қалыптасты, ал бизнес соған бейімделе бастады».

Кездескен тағы бір сұхбат берушіміз – Александр Ревин. Ол флиппер, яғни ескі немесе жөндеуді қажет ететін пәтерлерді сатып алып, тез арада жөндеуден өткізіп, жоғары бағамен сататын кәсіпкер. Оның айтуынша, бір-екі бөлмелі пәтер сатып алып, оны біраз уақытқа дейін жалға беру көптеген адамдар үшін қарапайым және тиімді табыс көзі болған. Бірақ кейін адамдар ақшаны есептеп, мұндай әрекеттен табыс табу былай тұрсын, тіпті ақшасын сақтап қала алмайтынын түсінген.

«2017-2020 жылдары арзан баспана кезеңі болды. Бірақ қазір бұл бағалар жоқ. Қазір 25 миллион теңгеге қара пәтер алсаңыз, оған жөндеуге тағы ақша салу керек, оны айына 200-250 мың теңгеге жалға бересіз. Бұл соманың бір бөлігі уақыт өте келе тұрғын үйді ағымдағы жөндеуге кетеді. Оны қайтару үшін қанша уақыт кетеді? 10 жылдан кейін. Бұл өте ұзақ. Ал жыл сайын инфляция да болады», - деп есептейді кәсіпкер.

Риелтор Бикетовтің пікірінше, қазір учаске сатып алып, оған 20-30 студия пәтері бар екі қабатты заманауи жатақхана салу тиімдірек.

«Шағын учаске сатып алып, ондай үй салу – бұл спальни ауданындағы екі-үш бөлмелі пәтер сатып алумен тең. Ал мұндай нысаннан түсетін жалдау кірісі көлеміне байланысты жоғары болады, және пәтерлер келесі жалға алушыны күтіп ұзақ бос тұрмайды», - дейді сарапшы.

Мұндай тұрғын үй қандай болады?

Александр Бикетовтің сипаттауы бойынша, бұл көбінесе бір, екі, ең көбі – үш қабатты, ұзынша үй болады. Ол модульді де, қалыңдығы да бар – монолит немесе газблоктан салынған да болуы мүмкін.

Әр жалға алушының жеке кіреберісі бар. Көбінесе пәтерлер 20 шаршы метрге жуық болады.

Бизнесмен Александр Ревин өзінің болашақ шағын тұрғын үй кешенін былай сипаттайды:

«Мен жоба дайындадым: әрқайсысы 28 шаршы метр болатын 20 пәтерлік заманауи жатақхана саламын. Жобада әр бөлмеде жеке жуынатын бөлмесі мен душы, шағын ас үй аймағы қарастырылған. Бөлмелер жиһаздалған болады. Форматы – «кіріп, өмір сүр».

Әлеуметтік желілерден осындай ұқсас бір нұсқаны кездестірдік. Алматы облысының бір ауылындағы өз учаскесінде бір жыл ішінде 50 шаршы метрден болатын 22 пәтерлік кешен салған алматылық бизнесвумен өзінің Instagram парақшасында құрылыс барысын қадамдап баяндаған. Оның жазбалары мен сторис-терінде пәтерлермен қатар, абаттандырылған аула мен балалар алаңшасы да қарастырылғаны айтылады.

«Нұсқалар көп, біреулер пәтер/бөлме салып, жалға береді, басқалары жатақханаларды дайын бизнес ретінде сатады, - деп жалғастырады риелтор Бикетов жаңа трендті сипаттауды. - Мысалы, менің клиенттеріміздің бірі тоғыз шағын пәтері бар үш қабатты үйді сатып жатыр».

Кімдер үшін және қайда салады?

Жаңа жатақханалар белгілі бір санаттағы жалға алушыларға арналып жоспарланады. Олар негізінен мегаполистің төменгі бөлігінде салынғанымен, қалада да бар, дейді Бикетов. Әрине, оларды «алтын квадраттарда» салмайды. Мысалы, студенттерге бағытталған осындай жатақханалар метроның бар және салынып жатқан станцияларына жақын жерде пайда болды.

Флиппер Александр Ревин өзінің жобасын индустриалды аймаққа бағыттап есептеген. Ол бұл нұсқаның сөзсіз жеңіске жететініне сенімді:

«Мұнда көптеген кәсіпорындар бар, онда жер аударып келгендер жұмыс істейді. Бұл басқа өңірлерден келген қазақстандықтар да, квотамен әкелінген шетелдіктер де. Иә, олар қалада пәтер жалдауы мүмкін, бірақ тек жолға қанша уақыт кететінін елестетіп көріңіздер! Жұмыс істеуге келгендер үшін бұл уақытты, ақшаны және нервті босқа жоғалту. Бізде кептелістер бар. Ал мұнда пәтер жаныңда: таңертең тұрып, жаяу жұмысқа барасың. Ақша мен уақытты аз жоғалтасың – көбірек ұйықтай аласың».

Жаңа жатақханалардағы бөлмелерді жалға алу қанша тұрады?

«Мысалы, орташа бағасы шаршы метріне 5500–6000 теңге болатын 35 шаршы метрлік типтік алматылық пәтерді алайық. Оны ай сайын жалға алу, шартты түрде, 210 мың теңге болады. Ал жатақханадағы жайлы хостел форматындағы пәтер 20 пайызға арзан болуы керек», - деп есептейді Александр Бикетов.

Ревин өзі таңдаған локациядағы ұқсас жобалардың бағасын, сондай-ақ құрылысқа қажетті шығындарды талдап шықты. Ол өзінің жобасы әр шағын пәтерді айына 90-100 мың теңгеге жалға берген кезде тиімді болатынына көз жеткізді. Ал оның болашақ жатақханасына жақын маңдағы типтік бір бөлмелі пәтерлер үшін қазір жарнамада айына 200 мың теңге сұрап отыр.

Жылжымайтын мүлік маманы Ольга Крамаренко адамдардың шығындарға әлдеқайда ақылмен қарайтынын атап өтеді:

«Көбісі баға мен жайлылық деңгейі арасындағы тепе-теңдікті табуға тырысады, қарапайым жөндеу нұсқаларын, кішірек ауданды немесе қала шетін таңдайды. Сондай-ақ, бірлесіп жалға алуды жиі қарастырады».

Бұл сегмент одан әрі қалай дамиды?

Арзан тұрғын үйге сұраныс жоғары, дейді Бикетов, демек, ұсыныс саны да артады. Жатақханалар – бұл экономикалық және әлеуметтік құбылыс. Бірақ мемлекет әлі бұған әсер ете қойған жоқ.

«Болашақ мемлекеттік органдардың мұндай жалдау форматтарын бақылаудағы реакциясына байланысты болады. Бір жағынан, біз әмбебап жатақханалар, шағын қонақүйлер мен хостелдер ашқысы келетін инвесторлардың сұраныстарын көреміз. Екінші жағынан, Алматыдағы хостелде болған өртті еске алсақ, онда 13 адам қаза тапты, содан кейін бақылауды күшейтуге тырысып, жұмыс істеп тұрған мекемелерді қосымша тексеруді бастады. Бір үйдегі бөлмені бір-екі адамға жалға беру бір бөлек, ал ондаған шағын пәтерлерге адамдарды орналастыру мүлдем басқа нәрсе», - дейді Александр Бикетов.

Бұл пікірмен заңгер Максим Мостович те келіседі. Ол Қазақстанда мұндай кешендер – шағын пәтерлер, мини-жатақханалар, таунхаустар немесе 10-30 студиядан тұратын апарт-блоктар – «қалыпты бөлме жалға беру» болып саналмайтынын түсіндіреді. Заң тұрғысынан алғанда, бұл капиталдық құрылыс объектісі болып табылады және оған қала құрылысы мен құрылыс заңнамасының нормалары қолданылады.

Егер бірнеше пәтер немесе тұруға арналған бөлмелер орналасқан ғимарат салынса, дейді заңгер, онда бұл жеке үй емес, көппәтерлі немесе мамандандырылған тұрғын үй объектісі болып табылады.

«Мұндай бизнеспен айналысқысы келетін адам мұндай учаскенің тиісті мақсаттық тағайындалуы бар екенін білуі керек, мысалы: көппәтерлі тұрғын үй; жатақхана; коммерциялық тұрғын үй (қонақүй); блокталатын құрылыс. Егер учаскенің тағайындалуы ЖСЖ (жеке тұрғын үй) болса немесе КХ (крестьяндық шаруашылық), бақша учаскесі ретінде ресімделсе, онда оған іс жүзінде жатақхана орналастыру заңсыз болып табылады», - деп атап өтеді Максим Мостович.

Жаңа жатақханаларды жалға алушылар не ескеруі керек?

Спикерлердің айтуынша, мұндай жатақханаларды қауіпсіздік шараларын ойластырып, капитальды етіп салса жақсы. Бірақ кейбір жағдайларда «шаршы метрлерді» тек жылытқышпен жабылған контейнерге орналастыруы мүмкін. Сондықтан болашақ жалға алушылар бұл тұрғын үйдің қауіпсіз екеніне көз жеткізгені жөн. Бұл үшін, деп кеңес береді заңгер, келесі құжаттарды сұратуға болады:

Өз қауіпсіздігіңіз үшін, деп қосады Максим Мостович, жеке эвакуациялық шығу жолдарының, өрт сигнализациясының, қалыпты инженерлік желілердің, сумен жабдықтау және канализацияға қосылудың бар-жоғын тексеру қажет. «Жартылай заңды» жатақханаларда жиі қиындықтар осымен байланысты.

«Шынында, іс жүзінде адамдар мұны сирек жасайды. Біреулер бірдеңе сұрауға ұялады», - дейді заңгер.

Үш жыл бұрын Алматыда бос жалға берілетін пәтер табу қиын болды. Ай сайынғы төлем сол кезде де арзан болмады, бірақ ұсыныс шектеулі еді: жарнама орналастырсаңыз, бір-екі күннен кейін пәтер жалға берілетін. Бірақ осы уақыт ішінде қалада көптеген жаңа тұрғын үй кешендері салынды. Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша, 2026 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша Алматыда 26 426 көппәтерлі үй бар. Ал мұндай бизнеске қызығушылар жаңа кешендердегі пәтерлерді де ондап, тіпті жүздеп сатып алды. Енді мұндай инвестициялық тұрғын үйлердің басым бөлігі жалдау нарығына шықты.

Иелері оны залалға сата алмайды, ал жалға алушылар оны өзіне залал келтіре отырып, жалға ала алмайды. Бұл жаңа сегменттің – әлдеқайда қолжетімді баға сегментіндегі шағын ауданды тұрғын үйлердің дамуына негізгі себеп болды. Сондықтан Алматыда көші-қон ағыны жалғаса берсе, жатақханалардың құрылысы одан да белсенді жүретін болады.