InfoHub Logo

С 1 июля 2024 года в Казахстане вступают в силу новые правила по ипотечному кредитованию. Ставки по ипотеке в коммерческих банках будут снижены с 25% до 20%. Это решение, принятое Агентством по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Национальным банком, призвано облегчить доступ к жилью. Однако, мнения экспертов о том, как эти изменения повлияют на рынок недвижимости, разделились.

История снижения ипотечных ставок

Ранее, в ноябре 2025 года, Национальный банк повысил базовую ставку до 18%, что привело к приостановке выдачи ипотеки банками. Финансовый аналитик Расул Рысмамбетов пояснил, что банки не могли выдавать кредиты населению под 20%, получая средства от Нацбанка под более высокий процент, что снижало их прибыль. В связи с этим, в октябре 2025 года регуляторы были вынуждены отложить максимальную ставку до 1 июля 2026 года, объясняя это необходимостью сохранить баланс между доступностью кредитов и стабильностью банков.

Влияние на рынок жилья

Эксперты по недвижимости расходятся во мнениях относительно последствий снижения ставок. Виталий Шалаев, специалист по продаже элитной недвижимости, считает, что это изменение мало повлияет на рынок новостроек, так как ставки там уже составляют 20,5-21%. Разница в 0,5-1,5% не будет существенной.

Однако, Александр Бикетов, риелтор, полагает, что изменения затронут вторичный рынок жилья. По его прогнозам, снижение маржи банков приведет к уменьшению объема ипотечных сделок в Алматы и Астане на 20-30%, что означает потерю такого же процента покупателей.

Кто выбирает старое жилье и почему спрос на новое не растет?

Покупатели старого жилья часто стремятся улучшить или расширить свои жилищные условия. Хотя существуют программы, например, через «Отбасы банк», требующие накоплений, коммерческие ипотеки чаще выбирают те, кто хочет продать свою квартиру и переехать в более просторное жилье, или приобрести два объекта недвижимости.

Спрос на новостройки сдерживается несколькими факторами. Во-первых, значительно выросла цена квадратного метра в новых жилых комплексах из-за удорожания стройматериалов и рабочей силы, вызванного инфляцией и ростом курса доллара. Цены на новые дома выросли примерно на 20%, в то время как доходы населения увеличились лишь на 3-5%, что снизило покупательскую способность.

Во-вторых, банки ужесточили проверку потенциальных заемщиков. Процесс получения кредита стал более тщательным, что привело к увеличению отказов в выдаче займов.

Ужесточение правил кредитования с 1 июля

С 1 июля ожидается ужесточение правил выдачи кредитов. Будут введены новые показатели для определения платежеспособности, и банки будут отдавать предпочтение официальным доходам, подтвержденным пенсионными отчислениями.

Прогнозы на рынке

Эксперты не ожидают резкого падения цен на жилье. Если банки сократят выдачу ипотеки на вторичное жилье, это может привести к отложенному спросу. Прогнозируется лишь незначительный рост цен, соответствующий инфляции.

Александр Бикетов предполагает, что казахстанцы могут чаще выбирать аренду жилья, так как арендные ставки снизились и стали значительно выгоднее ежемесячных ипотечных платежей.

Действия банков и застройщиков

Экономист Расул Рысмамбетов отмечает, что рынок будет ориентироваться на более платежеспособных клиентов. Некоторые банки могут искать потенциальных заемщиков через компании, участвующие в зарплатных проектах.

Александр Бикетов также отметил, что с марта коммерческие банки могут работать по системе жилищных сбережений, аналогично «Отбасы банку». Хотя государственные премии на депозиты в таких банках не начисляются, можно получить ипотеку под более низкий процент.

Застройщики будут вынуждены искать новые способы продажи своих объектов, возможно, внедряя собственные инструменты финансирования или создавая финансовые организации.

Что может изменить ситуацию?

Эксперты считают, что резкая остановка ипотечного кредитования может вызвать кризис в строительной отрасли. Виталий Шалаев полагает, что снижение ставок по ипотечным займам может быть вновь отложено.

Риелтор Бикетов прогнозирует постепенное снижение базовой ставки в ближайшие шесть месяцев, что положительно скажется на ипотеке. Если базовая ставка снизится, ставка в 20% станет логичной и рабочей.

Председатель Национального банка Тимур Сулейменов отметил, что снижение базовой ставки возможно при условии снижения инфляции, жесткой бюджетной политики и уменьшения спроса. Пока же рынок вынужден адаптироваться к новым условиям, и снижение ставок не приведет к мгновенной активизации рынка.

Бұл туралы Infohub.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.